Istruzioni e linee guida per custodi e professionisti delegati alle vendite immobiliari. Indicazioni per debitori e aggiudicatari
Pubblicato il 12/05/20 07:00 [Doc.4027]
di Luca Salati, Avvocato in Milano



Il Tribunale di Milano, in data 11/05/2020, ha emesso le Linee guida per i propri ausiliari nei procedimenti di espropriazione immobiliare, “vista la disciplina in materia di svolgimento dell’attività giudiziaria in materia civile e di restrizione agli spostamenti per il tempo dell’emergenza sanitaria” ed in particolare per effetto della “Sospensione delle procedure esecutive sulla prima casa” disposta dall’art 54ter L. 27/2020 che sta suscitando tra gli operatori del settore, accesi dibattiti in ordine alla sua portata e all’impatto che essa comporta.

In sintesi le linee guida del Tribunale ambrosiano, dispongono (i) che nelle procedure in cui è stata già fissata l’udienza ex art. 569 cpc e questa non sia ancora stata tenuta anche a seguito dei rinvii d’ufficio, gli ausiliari dovranno sospendere fino al 31 ottobre 2020 ogni attività per cui hanno ricevuto incarico, qualora abbiano già constatato, o sia altrimenti già palese, che l’immobile pignorato è destinato a prima casa del debitore esecutato (abitazione principale); conseguentemente (ii) nelle procedure in cui sia stata già disposta la vendita, l’avviso di gara dovrà essere emesso e pubblicizzato non prima del 1° novembre 2020 se si verte in ipotesi di abitazione principale, senza che sia necessaria un provvedimento del G.e.

In punto “liberazioni” degli immobili staggiti, il Tribunale di Milano ha disposto che (iii) i provvedimenti di sgombero dovranno essere eseguiti: solo dopo il 31 ottobre 2020 se l’immobile è abitazione principale del debitore e solo dopo il 1° settembre 2020 negli altri casi.

La disposizione sulle liberazioni pare aderire integralmente alla ratio dell’art. 54ter “di contenere gli effetti negativi dell'emergenza epidemiologica da COVID-19, in tutto il territorio nazionale”, disciplinando, seppur implicitamente con riferimento “agli altri casi”, la sorte dei terzi occupanti l’immobile pignorato, privi di titolo opponibile alla procedura, che risiedono anagraficamente nell’immobile staggito sin da prima dello scoppio della pandemia.

Un trattamento difforme tra debitore che abita l’immobile pignorato e il terzo privo di titolo opponibile[1] che tuttavia non pare essere conforme al principio costituzionale di eguaglianza.

Il Tribunale di Milano ha inoltre previsto (iiii) la possibilità di emissione del decreto di trasferimento, con l’avvertenza che non si potrà provvedere allo sgombero dell’immobile, salvo rilascio spontaneo.

Di fondamentale importanza - per i creditori e per quei debitori destinatari di un residuo del ricavato della vendita - è la previsione (iiiii) che consente la distribuzione del ricavato, all’occorrenza con accantonamento delle somme necessarie per la liberazione forzosa.

Il delegato, come è noto, nel predisporre la bozza del progetto di distribuzione una volta che l’aggiudicatario abbia provveduto al versamento del saldo prezzo, deve attendere di essere a conoscenza di tutti i costi della procedura tra cui quello occorso per la liberazione (compenso del fabbro, e dell’eventuale medico legale, ambulanza, associazione protezione animali, impresa di sgombero dei beni mobili abbandonati e impresa di pulizia e da ultimo il compenso del custode stesso la cui liquidazione, seppur tabellare, è ancora rimessa al Ge), senza il quale in teoria non potrebbe andare oltre.

Il Tribunale di Milano, con la previsione dell’accantonamento delle somme occorrenti per la liberazione, attese le disposizioni che sospendono tale attività, ha invece brillantemente ovviato alla conseguente sospensione della fase distributiva, limitando e anzi eliminando l’effetto negativo del cd Cash in Court.

Da ultimo è stato previsto che il termine per il pagamento del residuo “saldo prezzo di aggiudicazione”, la cui scadenza ricade nel periodo dal 9 marzo al 31 ottobre 2020 deve considerarsi sospeso per detto arco temporale, e riprende a decorrere dal 1° novembre 2020.

In altre parole, il termine risulta sostanzialmente posticipato per il numero di giorni corrispondente al tempo di sospensione (236 giorni).

Non di facile comprensione è la specificazione che il suddetto termine sia stato prorogato solo “nelle procedure esecutive su prima casa”, giacché la tutela deve qui aversi con riferimento non al debitore, bensì all’aggiudicatario di qualsivoglia tipologia di immobile che, a causa della pandemia, si sia ritrovato nell’impossibilità[2] di provvedere al tempestivo versamento del saldo prezzo.

Va da sé che l’aggiudicatario e, a maggior ragione l’assegnatario, che nonostante la pandemia da Covid19 siano in grado di provvedere al saldo prezzo, abbiano tutto il diritto di procedere in tal senso e ottenere l’emissione del decreto di trasferimento (v. iiii), seppur con l’avvertenza che la liberazione è sospesa come sopra indicato al punto (iii) delle linee guida in commento.


NOTE
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[1] Le sorti del terzo che abita l’immobile con titolo opponibile alla procedura sono legate alle previsioni del contratto di locazione e, salvo inadempimenti che possono sfociare in provvedimenti di rilascio emessi dal Giudice ad hoc, non possono essere destinatari di provvedimenti di liberazione anticipata endoesecutivi né di ingiunzione di rilascio di cui all’art. 586 II co. cpc, che, per effetto della riforma dell’art. 560 cpc sono altrettanto da ritenersi endoesecutivi giacché entrambi attuabili dal Custode a richiesta dell’aggiudicatario.

[2] Ex-multis la stipula del contratto di mutuo o altre attività propedeutiche al reperimento della provvista occorrente al pagamento del saldo prezzo o ancora a prevedibili diminuzioni della propria capacità reddituale proprio a causa della pandemia.


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